Van kantoren naar woningen: vastgoedshift

De Nederlandse vastgoedmarkt ondergaat een fundamentele verschuiving. Waar institutionele beleggers jarenlang hun kapitaal in kantoren staken, zien we nu een sterke beweging richting studentenhuisvesting en seniorenwoningen. Deze ontwikkeling heeft grote gevolgen voor de kantorenmarkt in Amsterdam en de Randstad, waar de leegstand toeneemt en panden steeds vaker worden omgebouwd tot woningen.

Waarom beleggers afscheid nemen van kantoren

De verschuiving van kantoren naar woningen is geen plotselinge gril, maar een logische reactie op structurele veranderingen in de markt. De invoering van de Affordable Rent Act in juli 2024 heeft de opbrengsten uit traditionele woningverhuur aanzienlijk verminderd. Tegelijkertijd kampt de kantorenmarkt met de gevolgen van hybride werken, waardoor de vraag naar kantoorruimte blijvend is afgenomen.

In Amsterdam steeg de kantoorleegstand van 6,9 procent in 2023 naar 9,3 procent in 2024, ruim boven het landelijke gemiddelde. In absolute cijfers betekent dit dat er in de Metropoolregio Amsterdam inmiddels 1.615.000 vierkante meter kantoorruimte leegstaat. Deze cijfers zijn extra opvallend, omdat Amsterdam in dezelfde periode 140.000 vierkante meter nieuwe kantoorruimte opleverde.

Daarnaast spelen de strenge energielabeleisen een belangrijke rol. Sinds januari 2023 moeten kantoren minimaal energielabel C hebben. Voor eigenaren van oudere kantoorpanden betekent dit forse investeringen in verduurzaming, ombouw naar woningen of het risico dat hun vastgoed niet langer mag worden gebruikt.

De aantrekkingskracht van studentenhuisvesting

Speciaal gebouwde studentencomplexen hebben zich ontwikkeld tot een favoriet segment onder grote beleggers. Uit onderzoek blijkt dat studentenhuisvesting voor het eerst belangrijker wordt gevonden dan traditionele appartementencomplexen, met een verwachte groei van zeventig procent in de komende vijf jaar.

De redenen voor deze voorkeur zijn helder:

• Blijvende vraag door een groeiend aantal internationale studenten
• Hogere opbrengsten per vierkante meter dan bij reguliere verhuur
• Bezettingsgraden van 90 tot 95 procent in professioneel beheerde complexen
• Flexibiliteit door kortere contracttermijnen van 9 tot 12 maanden
• Minder strenge regelgeving dan bij traditionele huurwoningen

Nederlandse partijen als Rockfield Real Estate en het Franse Ardian hebben samen ruim zevenhonderd miljoen euro in Nederlandse studentenhuisvesting geïnvesteerd. Hun totale investeringscapaciteit is inmiddels gestegen tot 1,3 miljard euro, wat laat zien hoe snel deze markt groeit.

Seniorenwoningen: demografische noodzaak met complexe uitvoering

De vergrijzing zorgt voor een tweede belangrijke ontwikkeling. Het aantal 65-plussers groeit van 1,3 miljoen in 2024 naar naar verwachting 2,1 miljoen in 2030 en 2,5 miljoen in 2040. Deze groei leidt tot een grote vraag naar passende woonvormen voor ouderen.

De Nederlandse regering heeft als doel om tot 2030 in totaal 390.000 woningen voor ouderen te bouwen. In 2024 werden echter slechts ongeveer 14.000 van deze woningen gerealiseerd. Dat is een zeer klein deel van de totale opgave. Dit grote tekort lijkt kansen te bieden voor beleggers.

Toch is de realisatie van seniorenwoningen in de praktijk veel complexer dan studentenhuisvesting. Waar studentencomplexen vooral gemeenschappelijke voorzieningen en beheer vragen, vereist wonen met zorg onder meer:

• Samenwerking met zorgaanbieders
• Medische ondersteuning en passende voorzieningen
• Regels rondom zorg en financiering
• Een combinatie van zelfstandige woningen en intensieve zorg

Door deze complexiteit is de markt voor seniorenwoningen minder eenvoudig op te schalen dan studentenhuisvesting.

De strategische koerswijziging van Amsterdam

De gemeente Amsterdam heeft op deze ontwikkelingen gereageerd met een duidelijke beleidswijziging. In januari 2026 presenteerde de stad haar nieuwe Kantorenstrategie voor de Metropoolregio Amsterdam. Het belangrijkste punt: de eerdere groeidoelstelling van 125.000 vierkante meter kantoorruimte per jaar wordt losgelaten.

In plaats van groei in volume kiest de stad voor gerichte ontwikkeling van kwaliteit. Nieuwe kantoren worden geconcentreerd op goed bereikbare locaties met een mix van functies en levendigheid. Eenzijdige kantoorlocaties en slecht bereikbare gebieden komen minder in aanmerking voor uitbreiding.

Deze koers weerspiegelt de realiteit van een steeds meer verdeelde kantorenmarkt. Op toplocaties zoals de Zuidas en rond Amsterdam Centraal blijft kantoorruimte relatief schaars en aantrekkelijk. Op andere locaties in Amsterdam-Oost, Westerpark en buiten de Randstad neemt de leegstand juist toe.

Transformatie: van kantoor naar woning

De combinatie van leegstaande kantoren en een groot woningtekort leidt tot een duidelijke oplossing: ombouw naar woningen. Amsterdam realiseerde tussen 2012 en 2018 bijna 7.000 woningen door kantoren en winkels te verbouwen. Grote projecten zoals Amstel III en het voormalige belastingkantoor aan de Flierbosdreef laten zien hoe deze aanpak in de praktijk werkt.

De financiële en technische uitdagingen van dit soort projecten zijn echter groot. Een kantoorgebouw ombouwen tot woningen vraagt om:

• Forse investeringen in geluidsisolatie en warmte-isolatie
• Aanpassing van leidingen en installaties
• Verbetering van het energielabel
• Lange procedures voor wijziging van het bestemmingsplan
• Een periode zonder huurinkomsten tijdens de verbouwing

Voor woningcorporaties eindigen veel van deze projecten met een financieel tekort dat alleen met subsidies of gunstige grondvoorwaarden kan worden opgevangen. Ommbouw is dus vaak noodzakelijk, maar financieel niet eenvoudig.

Wat betekent dit voor vastgoedpartijen?

Voor commerciële vastgoedpartijen, investeerders en adviseurs ontstaat een nieuw speelveld met andere kansen en risico’s. De verschuiving naar studentenhuisvesting en seniorenwoningen vraagt om andere kennis en vaardigheden dan traditionele kantoor- of woningbeleggingen.

Succesvolle exploitatie van studentencomplexen vraagt om goed beheer, sterke dienstverlening en flexibiliteit in contracten. Nederlandse verhuurders hebben dit lange tijd onderschat, terwijl internationale partijen zoals Greystar zich hier juist in onderscheiden.

Voor kantoorinvesteerders is de boodschap duidelijk: kies voor duurzaamheid en sterke locaties. Onderzoek laat zien dat duurzame kantoren in Amsterdam gemiddeld 27 procent hogere huurinkomsten realiseren dan vergelijkbare panden zonder duurzaamheidskeurmerk. Voor kantoren op minder aantrekkelijke locaties is ombouw naar woningen vaak de meest realistische uitweg, ondanks de financiële uitdagingen.

Toekomstperspectief voor Amsterdam en de Randstad

De komende jaren zullen deze ontwikkelingen waarschijnlijk doorzetten. Investeringen in studentenhuisvesting nemen verder toe, vooral in steden als Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, Leiden en Delft. De verschillen op de kantorenmarkt worden groter, met schaarste op toplocaties en oplopende leegstand daarbuiten.

Voor de woningmarkt ontstaat een gemengd beeld. Enerzijds groeit het aanbod van kwalitatief goede studenten- en seniorenwoningen. Anderzijds blijven deze woningen relatief duur, terwijl het tekort aan betaalbare huizen voor starters en gezinnen groot blijft.

De nieuwe kantorenstrategie van Amsterdam zal mogelijk als voorbeeld dienen voor andere grote steden. De nadruk verschuift van kwantiteit naar kwaliteit en van eenzijdige kantoorontwikkeling naar gemengde stedelijke gebieden.

Voor vastgoedadviseurs betekent dit dat grondige marktkennis, een scherpe blik op locaties en inzicht in regelgeving belangrijker worden. Commerciële klanten moeten worden begeleid naar duurzame en goed bereikbare locaties. Investeerders hebben ondersteuning nodig bij het aanpassen van hun vastgoedportefeuille, zodat deze aansluit bij nieuwe marktontwikkelingen.

De Nederlandse vastgoedmarkt staat op een keerpunt. De verschuiving van kantoren naar gespecialiseerde woonvormen is geen tijdelijke ontwikkeling, maar een blijvende verandering in hoe Nederland omgaat met ruimte en vastgoed. Voor partijen die tijdig meebewegen, ontstaan nieuwe kansen. Wie vasthoudt aan oude patronen, zal merken dat de markt steeds uitdagender wordt.