Steeds meer organisaties leggen vast dat medewerkers minimaal de helft van hun werkweek op kantoor doorbrengen. Dat roept een logische vraag op: leidt zo’n norm tot minder behoefte aan kantoorruimte in Amsterdam-Zuidoost? Het antwoord is genuanceerder dan u misschien verwacht. Een halve werkweek op kantoor halveert de vraag niet, maar verandert vooral hoe organisaties naar metrages, locatie en kwaliteit kijken.
Hybride werken is een blijvende standaard geworden
Vier jaar na de grote terugkeer naar kantoor kiest meer dan de helft van de werknemers bewust voor hybride werken, met gemiddeld twee tot drie dagen op kantoor. Tegelijk is het aantal thuiswerkdagen sinds eind 2020 gedaald van gemiddeld twee naar ongeveer 1,3 dag per week. Ongeveer 65% van de Nederlandse kantoormedewerkers werkt nog altijd meer thuis dan in 2019, maar de beweging gaat richting meer aanwezigheid op kantoor.
Interessant is dat werkgevers steeds vaker sturen op verplichte kantoordagen. Uit onderzoek blijkt dat ongeveer 60% van de werkgevers verwacht dat het aantal verplichte kantoordagen richting 2030 toeneemt. Hybride werken blijft dus bestaan, maar de ruimte wordt kleiner: geen vijf dagen, maar ook zeker niet één. Een norm van ongeveer een halve werkweek wordt daarmee de nieuwe standaard.
Beleidsnorm versus werkelijke bezetting
Een belangrijk aandachtspunt is het verschil tussen wat een organisatie voorschrijft en wat er daadwerkelijk gebeurt. Wanneer bedrijven formeel sturen op de helft van de tijd op kantoor, ligt de feitelijke bezetting in de praktijk vaak lager. De gemiddelde kantoorbezetting steeg in 2023 weer van 51% naar 56%, nog altijd onder het niveau van 65% uit 2019. Daarbij zijn dinsdag en donderdag doorgaans de drukste dagen. Dat levert een zogenoemde kamelenweek op, met duidelijke pieken en dalen.
Waarom minder aanwezigheid niet automatisch minder ruimte betekent
Hier zit de kern van het verhaal. Minder fysieke aanwezigheid vertaalt zich niet één op één in minder vierkante meters. Volgens marktanalyses daalt het gemiddelde aantal m² per medewerker in de vijf grootste kantoorregio’s van circa 16,5 m² naar ongeveer 14,3 m² in 2030, een afname van ruim 13%. Dat is aanzienlijk, maar geen halvering.
De reden is tweeledig. Organisaties richten hun kantoren anders in, met meer vergaderruimten, plekken om samen te werken en representatieve ontvangstruimten ten koste van individuele werkplekken. Daarnaast dwingt de kamelenweek bedrijven om de capaciteit af te stemmen op piekdagen, niet op het weekgemiddelde. Wie op dinsdag en donderdag 80% van zijn team ontvangt, kan niet volstaan met ruimte voor de helft.
Tegelijk groeit de behoefte aan flexibiliteit sterk. De vraag naar flexibele kantoorruimte is fors toegenomen. In 2025 is bijna een kwart van alle kantoorruimte flexibel in gebruik, op weg naar zo’n 30% in 2030. Vaste metrages worden dus steeds vaker aangevuld met flexibele werkplekken en gedeelde kantoorruimte.
Amsterdam-Zuidoost profiteert van deze verschuiving
Juist bij hybride werken wint Amsterdam-Zuidoost aan aantrekkingskracht. Medewerkers die twee of drie dagen naar kantoor komen, stellen hogere eisen aan die dagen. Zij vergelijken de kantoorervaring met thuiswerken en verwachten meerwaarde: goede bereikbaarheid, horeca, groen en een inspirerende werkomgeving. Zuidoost combineert deze aspecten in toenemende mate.
Het gebied rond Bijlmer ArenA en Amstel III wordt herontwikkeld tot een gemengde stadswijk met woningen, voorzieningen en parken. In Amstel III komen tot 2027 circa 10.000 woningen bij, en het Holterbergdistrict houdt ruimte voor ongeveer 210.000 m² kantoor- en bedrijfsruimte. Met station Amsterdam Bijlmer ArenA en een directe aansluiting op de A2 is de bereikbaarheid uitstekend, wat bij hybride werken zwaarder weegt dan ooit.
ABN AMRO als sprekend voorbeeld
De verhuizing van ABN AMRO illustreert de dynamiek treffend. De bank verhuist van de Zuidas naar een herontwikkeld, circulair gebouw dat voldoet aan de Paris Proof-norm aan de Foppingadreef. De ingebruikname wordt verwacht in 2027. Het gebouw van ruim 100.000 m² biedt ruimte aan zo’n 11.000 medewerkers en krijgt ook een maatschappelijke functie. Tegelijk stuurt de bank op een kantoorbezetting van minstens de halve werkweek.
Reken dat door en het beeld wordt helder. Bij volledige aanwezigheid zouden 11.000 medewerkers ruim 181.000 m² nodig hebben. Met 100.000 m² kiest de bank bewust voor efficiënte, intensief gebruikte ruimte, afgestemd op een hybride manier van werken waarin niet iedereen tegelijk aanwezig is. Een grote gebruiker die vanuit een traditionele toplocatie naar Zuidoost verhuist, geeft daarmee een sterk signaal van vertrouwen in het gebied.
Een markt met twee gezichten
Wel is voorzichtigheid geboden. De gebruikersmarkt is veerkrachtig: de leegstand op toplocaties in Amsterdam blijft historisch laag. De investeringsmarkt is echter kwetsbaarder. Prijzen daalden en het aantal transacties viel sterk terug, terwijl kopers en verkopers het lastig eens worden over waarderingen. Voor huurders is dit indirect voelbaar, bijvoorbeeld via uitgestelde renovaties. Die terughoudendheid lijkt in Zuidoost minder dominant, gezien de lopende ontwikkelingen.
Wat betekent dit voor uw huisvestingsstrategie?
Voor organisaties die kantoorruimte in Zuidoost overwegen, komen enkele strategische keuzes naar voren:
- Bepaal uw hybride model: gespreide aanwezigheid maakt efficiëntere metrages mogelijk, terwijl geclusterde kantoordagen vragen om ruimere piekcapaciteit.
- Overweeg een mix van vaste ruimte en flexibele ruimte, zodat u pieken en projectgroepen opvangt zonder langjarige verplichtingen.
- Kijk verder dan het aantal vierkante meters en weeg kwaliteit, duurzaamheid en bereikbaarheid mee in uw locatiekeuze.
- Bouw ruimte in uw contract in, met mogelijkheden om meer of minder ruimte te huren.
De vraag is zelden of u moet kiezen voor minder ruimte of juist voor betere ruimte. Veel organisaties doen beide: een kleiner maar hoogwaardiger kantoor in een gemengde wijk, aangevuld met flexibele ruimte. Zo blijven de huisvestingskosten per medewerker beheersbaar, terwijl de ervaren kwaliteit stijgt.
Bij deze afwegingen helpt gedegen marktkennis. DRS Makelaars begeleidt commerciële opdrachtgevers, beleggers en groeiende organisaties al bijna veertig jaar bij aanhuur, verhuur, aankoop, verkoop, beleggingen, taxaties en advies over de inrichting en het gebruik van werkplekken in Amsterdam en de Randstad. Als onafhankelijke belangenbehartiger brengen wij overzicht in een krappe markt, rekenen wij scenario’s door en onderhandelen wij over voorwaarden die passen bij uw situatie. Dankzij ons sterke netwerk, onder meer via de internationale samenwerking met Newmark, hebben wij ook toegang tot kansen die niet openbaar op de markt komen.
De conclusie is helder: een halve werkweek aanwezigheid vernietigt de vraag naar kantoorruimte niet, maar verschuift die richting kwalitatieve, duurzame en goed bereikbare locaties. Amsterdam-Zuidoost is bij uitstek zo’n plek. Wie deze verschuiving tijdig herkent en er strategisch op inspeelt, bouwt aan een toekomstbestendige positie in de kantorenmarkt van de komende jaren.
020 640 52 52
020 640 52 52
Aanbod
Advies bij aanhuur
