Stel dat uw kantoor gemiddeld voor slechts 38 procent wordt gebruikt. Op piekdagen voelt het overvol, terwijl op andere momenten hele verdiepingen leeg staan. Toch betaalt u het hele jaar voor alle vierkante meters, servicekosten en energie. In de huidige Amsterdamse kantorenmarkt is dat een dure stilte die om aandacht vraagt.

Hybride werken heeft de bezetting blijvend veranderd

Sinds de coronaperiode is hybride werken geen tijdelijke oplossing meer, maar een vast onderdeel van het werkpatroon. Onderzoek laat zien dat ongeveer 86 procent van de medewerkers inmiddels op meer dan één locatie werkt, deels thuis en deels op kantoor. Dat heeft directe gevolgen voor het gebruik van kantoorruimte.

Waar de gemiddelde kantoorbezetting in veel Europese steden vóór de pandemie rond 70 procent lag, komen recente metingen uit op ongeveer 55 procent. Voor vergaderruimtes en algemene werkplekken wordt in de praktijk vaak een bezettingsgraad van rond 38 procent gemeten. Die waarde is geen probleem in een hybride wereld, maar wel een signaal dat er flink wat ongebruikte capaciteit in uw huisvesting zit.

Een interessant detail: in 2023 werd woensdag voor het eerst de drukste kantoordag, in plaats van de traditionele dinsdag. Medewerkers combineren samenwerking midden in de week met thuiswerk aan het begin en einde van de week. Dat verklaart waarom kantoren op piekmomenten overvol kunnen aanvoelen, terwijl het weekgemiddelde laag blijft.

De Amsterdamse markt: schaarste én leegstand tegelijk

De Amsterdamse kantorenmarkt laat een opvallend dubbel beeld zien. Aan de ene kant is er schaarste aan hoogwaardige, centraal gelegen kantoorruimte. Aan de andere kant staat behoorlijk wat verouderd vastgoed leeg of wacht het op een nieuwe bestemming. Beide situaties kunnen tegelijk bestaan, afhankelijk van het segment en de gehanteerde definitie.

Volgens de Monitor Kantoren Amsterdam ligt de gemiddelde leegstand in de Metropoolregio per 1 januari 2024 op 12,4 procent, terwijl de leegstand volgens de definitie van CBRE eind 2023 rond 7,8 procent uitkomt. Dat verschil ontstaat doordat beide methoden andere categorieën meetellen. De les voor u als opdrachtgever is duidelijk: één leegstandscijfer bestaat niet, en u moet altijd weten welke definitie en welk segment worden bedoeld.

De vraag verschuift structureel van verouderde panden naar duurzame, goed bereikbare kantoren op centrale locaties. Het gevolg is een duidelijke strijd om de beste kantoorruimte. De hoogste huurprijzen in Amsterdam zijn in de eerste helft van 2025 met 17,6 procent gestegen, een teken van sterke vraag naar het topsegment. Tegelijkertijd worden verouderde kantoren met verlies verkocht door de gestegen rente en oplopende leegstand.

Waarom 38 procent bezetting een strategische alarmbel is

Een gemiddelde bezetting van 38 procent dwingt tot nadenken, zeker als er tegelijk andere signalen zijn. Denk aan piekdagen waarop het overvol is, medewerkers die geen passende vergaderruimte kunnen vinden, en toch een totaal aantal vierkante meters dat aan de hoge kant is. Dan is er sprake van een mismatch tussen de kwaliteit en de hoeveelheid van uw ruimte.

Het is daarbij niet voldoende om alleen te meten hoe vaak een ruimte wordt gebruikt. U wilt ook weten waarom. Een vergaderruimte die maar voor 38 procent wordt benut, kan te groot zijn voor de gemiddelde bijeenkomst, slechte techniek hebben of een boekingssysteem dat niet aansluit op de werkelijke planning van teams.

Van data naar lagere kosten en meer flexibiliteit

Een strategie op basis van feiten begint bij betrouwbare meting. Dat kan via observaties, bezettingssensoren, wifi-gegevens en boekingssystemen. Door deze gegevens te koppelen in overzichtelijke rapportages ziet u welke zones, verdiepingen en ruimtes daadwerkelijk in gebruik zijn en hoe dat patroon zich gedurende de week ontwikkelt.

Koppelt u die bezettingsgegevens aan uw huisvestingskosten, dan ontstaan vaak verrassende inzichten. U kunt de kostprijs per bezet bureau of per bezette vergaderstoel berekenen. Soms blijkt een duurder kantoor op een toplocatie per gebruikte werkplek voordeliger dan een grotere, goedkopere ruimte die grotendeels leeg staat.

De voordelen van deze aanpak zijn concreet:

• Lagere huisvestingskosten door het totale aantal vierkante meters doelgericht te verminderen
• Energiebesparing door installaties via sensoren af te stemmen op daadwerkelijke aanwezigheid
• Meer flexibiliteit door kortere looptijden, gedeelde ruimtes en meerdere kleinere locaties
• Een betere werkbeleving doordat het kantoor is ingericht op samenwerking en ontmoeting
• Een sterker duurzaam profiel door te kiezen voor energiezuinige, gecertificeerde gebouwen

Een belangrijke kanttekening: zet metingen altijd in om beter te faciliteren, niet om individuele medewerkers te controleren. Anonieme metingen op zone- of werkplekniveau behouden het vertrouwen en zijn ruim voldoende om onderbouwde keuzes te maken.

De risico’s van niets doen

Afwachten heeft een prijs. U loopt het risico op een kantoor dat qua locatie en duurzaamheid niet meer past, maar waar u door uw contract aan vastzit. Daarnaast betaalt u jarenlang voor ongebruikte meters, wat uw marges onder druk zet en uw investeringsruimte beperkt. Een te abrupte verkleining van uw ruimte kan bovendien ten koste gaan van de teamcohesie en uw zichtbaarheid in de stad.

Onafhankelijk advies in een complexe markt

In een markt die tegelijk krap, sterk verdeeld en in beweging is, helpt onafhankelijk en integraal advies. Met bijna veertig jaar ervaring, diepgaande lokale kennis en toegang tot kansen buiten de openbare markt verbinden wij de Amsterdamse marktdynamiek met concrete keuzes in locatie, contractstructuur en inrichting van de werkomgeving. Via onze internationale samenwerking met Newmark koppelen wij die lokale kennis aan internationale slagkracht.

Wij helpen u om uw bezettingsgegevens te vertalen naar heldere scenario’s, bijvoorbeeld voor verkleining, verhuizing, meerdere locaties of heronderhandeling van uw contract. Zo verandert die gemiddelde bezetting van 38 procent van een stille kostenpost in een bewuste keuze voor een slimme, flexibele en toekomstbestendige kantoorstrategie. Wilt u weten wat dit voor uw organisatie betekent? Dan denken wij graag met u mee.

De terugkeer naar kantoor in 2025 en 2026 lijkt op het eerste gezicht een eenvoudige beweging terug naar de situatie van vóór 2020. In de praktijk gebeurt er iets veel interessanters: een nieuwe golf van vraag naar hoogwaardige kantoorruimte in Amsterdam, gedreven door hybride werken, strengere duurzaamheidseisen en een hardnekkig tekort aan topkwaliteit. Voor organisaties die hun huisvesting heroverwegen is dit hét moment om strategisch te schakelen.

Van pandemie naar hybride standaard

De jaren van gedwongen thuiswerken hebben het gedrag van werkgevers en werknemers blijvend veranderd. Hybride werken is niet langer een uitzondering, maar het uitgangspunt. De grootste werkgeversvereniging van Nederland, de AWVN, omschrijft dit zelfs als de nieuwe realiteit: de meeste werkgevers zijn niet van plan medewerkers te verplichten vaker naar kantoor te komen.

Ook de wet ondersteunt deze beweging. De Wet flexibel werken geeft medewerkers het recht om een verzoek tot thuiswerken in te dienen, dat werkgevers niet lichtvaardig mogen afwijzen. Daarnaast geldt een fiscale thuiswerkvergoeding, in 2026 vastgesteld op 2,45 euro per dag. Dit bevestigt dat hybride werken structureel is en dat de rol van het kantoor opnieuw moet worden gedefinieerd.

De Amsterdamse markt: rust en krapte tegelijk

De Nederlandse kantorenmarkt is veerkrachtiger dan veel mensen denken. Voor 2025 wordt landelijk een leegstand van circa 5,3 procent verwacht. Dat gemiddelde verbergt echter een scherpe tweedeling. Moderne, goed bereikbare en duurzame kantoren blijven zeer gewild, terwijl verouderde gebouwen op mindere locaties moeite hebben om huurders te binden. Deze verschuiving naar kwaliteit, ook wel ‘flight to quality’ genoemd, is in Amsterdam extra zichtbaar.

Op het eerste gezicht oogt de markt rustig. Adviesbureau Colliers signaleert dat het op veel kantoren opvallend stil is en pleit ervoor dat bedrijven niet langer huren op basis van de drukste dag, maar sturen op levendigheid. Tegelijkertijd laat JLL zien dat de vraag naar duurzame A-kwaliteit kantoren in Amsterdam ongeveer 57 procent hoger ligt dan het beschikbare aanbod. Met andere woorden: er staan stoelen leeg, maar de echte topruimte is schaars.

Hoe verklaren we deze tegenstelling?

Het verschil zit tussen ruimtelijke bezetting en strategische vraag. Lege werkplekken in een verouderd gebouw betekenen niet dat een organisatie geen behoefte heeft aan kwalitatief betere ruimte. Vaak is leegstand juist de aanleiding om de huisvestingsstrategie te herzien. Het resultaat: minder vierkante meters, maar betere vierkante meters op een aantrekkelijke locatie.

Duurzaamheid als drijvende kracht

Sinds 1 januari 2023 moeten kantoren minimaal energielabel C hebben om als kantoor gebruikt te mogen worden. De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland benadrukt dat eigenaren moeten investeren in energiebesparende maatregelen en dat verdere verduurzaming richting de renovatiestandaard verstandig is. Gebouwen die daarin achterblijven lopen het risico moeilijk verhuurbaar of zelfs onverkoopbaar te worden.

Naast de wettelijke labelplicht spelen vrijwillige keurmerken een groeiende rol. BREEAM-NL beoordeelt aspecten als energie, materiaalgebruik en water, terwijl het WELL-certificaat zich richt op gezondheid en welzijn van gebruikers, zoals luchtkwaliteit, licht en comfort. Steeds meer kantoren op toplocaties zetten op beide in. Voor werkgevers is dit niet alleen een kwestie van naleving van regels: een gezond, licht en inspirerend kantoor helpt om talent aan te trekken en te behouden in een krappe arbeidsmarkt.

Wat dit betekent voor uw huisvestingsstrategie

De combinatie van schaarste, onzekere werkpatronen en strengere eisen maakt het zoeken naar passende kantoorruimte complexer dan voorheen. Waar u vroeger binnen enkele maanden een geschikte locatie vond, vraagt dit nu om vroegtijdige planning en een grondige marktverkenning. Dat betekent niet alleen kijken naar het directe aanbod, maar ook naar projecten in ontwikkeling en kansen buiten de openbare markt.

Wij adviseren organisaties om de volgende uitgangspunten te hanteren:

• Start vroeg met de zoektocht en reken hybride scenario’s door voordat u vierkante meters vastlegt.
• Werk integraal en betrek vastgoed, HR, IT en duurzaamheid vanaf het begin bij de afweging.
• Kijk verder dan kosten en weeg de strategische waarde van een gezonde, duurzame werkomgeving mee.
• Breng flexibiliteit en zekerheid in balans via uitbreidingsopties, breakopties en heldere afspraken.
• Gebruik duurzaamheid als onderhandelingsinstrument, bijvoorbeeld bij gedeelde investeringen in verduurzaming.

De waarde van onafhankelijk advies

In een markt met tegenstrijdige signalen is betrouwbare data onmisbaar, maar minstens zo belangrijk is de juiste interpretatie ervan. Schommelingen op korte termijn in opnamecijfers zeggen weinig over structurele trends. Bij DRS Makelaars combineren wij bijna 40 jaar ervaring met diepgaande lokale kennis. Wij kennen de gevels, de eigenaren en de gebieden, van de Zuidas tot Sloterdijk en de IJ-oevers.

Dankzij ons sterke nationale en internationale netwerk, mede via onze gelieerde partner Newmark, hebben wij toegang tot kansen die niet altijd zichtbaar zijn op de open markt. Wij behartigen uitsluitend uw belang, of het nu gaat om aanhuur, verhuur, aankoop, verkoop, taxaties of werkplekstrategie. Zo helpen wij u om in een krappe en competitieve markt de juiste afwegingen te maken en marktconforme voorwaarden te bedingen.

De nieuwe vraaggolf in Amsterdam is zowel een uitdaging als een kans. De kernvraag is niet langer hoeveel vierkante meters u nodig heeft, maar welke kwaliteit, locatie en flexibiliteit uw organisatie toekomstbestendig maken. Wilt u die afweging zorgvuldig en onderbouwd maken? Wij denken graag met u mee, het hele jaar door.

Utrecht ontwikkelt zich in rap tempo tot een serieus alternatief voor Amsterdam als kantoorlocatie. Met een leegstand van slechts 7% tegenover 15,5% in Amsterdam, lagere huurprijzen en uitstekende bereikbaarheid via het drukste treinstation van Nederland, trekt de stad steeds meer bedrijven aan die op zoek zijn naar strategisch gelegen kantoorruimte. Deze verschuiving heeft duidelijke gevolgen voor vastgoedstrategieën in de hele Randstad.

De aantrekkingskracht van Utrecht voor bedrijven

De Utrechtse kantorenmarkt maakt een sterke groei door. In 2025 noteerde de stad een totale huurvraag van circa 68.000 m², waarbij het stadscentrum de meeste activiteit liet zien. Deze cijfers onderstrepen de toenemende populariteit van Utrecht als vestigingsplaats voor zowel nationale als internationale ondernemingen. De combinatie van een centrale ligging, moderne infrastructuur en relatief betaalbare huurprijzen maakt de stad bijzonder aantrekkelijk voor organisaties die hun huisvestingskosten willen optimaliseren zonder in te leveren op bereikbaarheid.

Het succes van Utrecht is geen toeval. De stad profiteert van haar strategische positie als knooppunt in het Nederlandse ov-netwerk. Utrecht Centraal, ontworpen door Benthem Crouwel, is uitgegroeid tot een imposante vervoershub die dagelijks honderdduizenden reizigers verwerkt. Deze uitstekende bereikbaarheid maakt Utrecht een logische keuze voor bedrijven met medewerkers uit verschillende delen van het land.

Prijsverschillen en locatiekeuzes

De Utrechtse kantorenmarkt kent aanzienlijke regionale verschillen, wat strategische locatiekeuzes noodzakelijk maakt. Papendorp profileert zich als een hoogwaardige kantoorlocatie met huurprijzen tussen €170 en €250 per m², terwijl Transwijk met €110 tot €180 per m² een betaalbaarder alternatief biedt voor groeiende bedrijven. Deze prijsvariatie biedt kansen voor verschillende typen organisaties, van start-ups tot gevestigde multinationals.

Opvallend is dat bedrijven gemiddeld 27% meer bereid zijn te betalen voor hoogwaardige kantoorruimte, met een stijging van €277 naar €352 per m². Deze investeringsbereidheid onderstreept de schaarste aan kwalitatieve kantoren en de toenemende concurrentie om de beste locaties. Voor vastgoedbeleggers en eindgebruikers betekent dit dat timing en marktkennis cruciaal zijn bij het maken van de juiste keuzes.

Impact van kantoorconversies op het aanbod

Een belangrijke factor in de dynamiek van de Utrechtse kantorenmarkt is de grootschalige omzetting van kantoorruimte naar woonruimte. Tussen 2015 en 2019 werd in de provincie Utrecht 60.000 m² kantoorruimte omgezet, waarvan 67% naar woningen ging en 33% werd gesloopt. Deze ontwikkeling heeft de leegstand teruggebracht van 19% in 2015 naar 7% in 2023, maar zorgt ook voor een krapper aanbod.

De conversietrend zorgt voor nieuwe uitdagingen voor bedrijven die op zoek zijn naar kantoorruimte. Het verminderde aanbod vergroot de concurrentie om de resterende kwalitatieve kantoren en drijft de prijzen op. Tegelijkertijd ontstaan kansen voor ontwikkelaars en beleggers die inspelen op de vraag naar moderne, duurzame kantoorconcepten die aansluiten bij de huidige behoeften.

Hybride werken en flexibele kantooroplossingen

De opkomst van hybride werken heeft kantoorstrategieën veranderd. Hoewel de benodigde oppervlakte per medewerker afneemt, groeit de vraag naar flexibele, multifunctionele ruimtes. Bedrijven zoeken kantoren die kunnen meebewegen met wisselende bezettingsgraden en die verschillende manieren van werken ondersteunen.

Deze ontwikkeling heeft geleid tot een groeiende markt voor flexibele kantooroplossingen. Aanbieders zoals Smart Office en Flexas spelen hierop in door schaalbare oplossingen aan te bieden waarmee bedrijven snel kunnen inspelen op veranderende omstandigheden. Voor veel organisaties is dit een aantrekkelijk alternatief voor traditionele langetermijncontracten, zeker in een tijd van economische onzekerheid.

Stationseconomie als groeistrategie

De provincie Utrecht zet actief in op de ontwikkeling van kantoorclusters rond treinstations. Naast Utrecht Centraal krijgen ook Leidsche Rijn en Amersfoort Centraal extra aandacht. Deze focus op kantoorontwikkeling bij stations sluit goed aan bij de behoefte van moderne bedrijven aan optimale bereikbaarheid en duurzame mobiliteitsoplossingen.

• Utrecht Centraal: het middelpunt van kantoorontwikkeling met directe verbindingen naar alle grote steden
• Leidsche Rijn: een groeiende kantoorlocatie met moderne faciliteiten en goede parkeermogelijkheden
• Amersfoort Centraal: een opkomende locatie voor bedrijven die een strategische positie zoeken tussen Utrecht en het noorden

Investeringsklimaat en marktherstel

Het investeringsvolume op de Nederlandse vastgoedmarkt steeg met 9% in het eerste halfjaar van 2025 tot €5,2 miljard. Dit wijst op herstel na jaren van onzekerheid. Het herstel wordt mede mogelijk gemaakt door verbeterde financieringsvoorwaarden en dalende rentetarieven, waardoor investeerders weer meer vertrouwen krijgen in de kantorenmarkt.

Voor Utrecht betekent het hogere investeringsvolume nieuwe kansen voor de ontwikkeling en herontwikkeling van kantoorlocaties. Het WTC Utrecht op het Stadsplateau is een voorbeeld van hoe moderne kantoorconcepten inspelen op de vraag naar hoogwaardige werkplekken. Dergelijke projecten trekken niet alleen huurders aan, maar versterken ook de positie van Utrecht als volwaardig alternatief voor Amsterdam.

Strategische overwegingen voor bedrijven

Voor bedrijven die moeten kiezen tussen Amsterdam en Utrecht spelen verschillende factoren een rol. De lagere huurprijzen in Utrecht bieden directe kostenvoordelen, maar de keuze gaat verder dan alleen financiën. Bereikbaarheid voor medewerkers, de beschikbaarheid van passende ruimtes en de mogelijkheid om te groeien zijn minstens zo belangrijk.

De complexiteit van de huidige markt maakt deskundig advies waardevol. Met bijna 40 jaar ervaring in de Randstad begrijpen wij bij DRS Makelaars de verschillen tussen beide markten. We helpen organisaties bij het maken van weloverwogen keuzes die passen bij hun langetermijnstrategie, of het nu gaat om een verhuizing van Amsterdam naar Utrecht of om het optimaliseren van een bestaande vastgoedportefeuille.

Toekomstperspectief voor de Randstad

De opkomst van Utrecht als kantoorlocatie betekent niet dat Amsterdam zijn positie als belangrijkste zakencentrum van Nederland verliest. Wel ontstaat een meer evenwichtige Randstad waarin bedrijven kunnen kiezen uit meerdere hoogwaardige locaties. Deze ontwikkeling versterkt de internationale concurrentiepositie van de regio als geheel.

Voor vastgoedspecialisten betekent dit dat zij hun blik moeten verbreden. Het gaat niet langer om een keuze tussen Amsterdam of Utrecht, maar om het vinden van de beste combinatie binnen de Randstad. Factoren zoals sectorspecifieke clusters, beschikbaar talent en infrastructurele ontwikkelingen spelen daarbij een steeds belangrijkere rol.

De Utrechtse kantorenmarkt staat aan de vooravond van verdere groei. Met een aanhoudende vraag naar flexibele werkplekken, een sterke focus op duurzaamheid en gerichte investeringen in infrastructuur positioneert de stad zich als een volwaardige speler binnen het Nederlandse kantoorlandschap. Voor bedrijven die nu strategische huisvestingskeuzes moeten maken, biedt Utrecht interessante mogelijkheden die het onderzoeken waard zijn. De kunst is om de juiste balans te vinden tussen locatie, kwaliteit en kosten, waarbij professionele begeleiding het verschil kan maken tussen een goede en een uitstekende beslissing.